Недвижимость: изменения в законах за первое полугодие 2026 года

Защита имущества от взыскания

Приняты поправки в поддержку многодетных семей (Федеральный закон от 23 марта 2026 г. № 67-ФЗ).

В список имущества, на которое нельзя обратить взыскание по исполнительным документам, добавили земельный участок, предоставленный многодетной семье в качестве меры социальной поддержки. Под эту гарантию не подпадают ипотечные участки, на которые можно обратить взыскание по законодательству об ипотеке.

Также в перечень имущества, защищенного от взыскания, внесли автомобиль, являющийся единственным транспортным средством многодетной семьи.

Совет семьям. Подтвердите многодетность документами, чтобы воспользоваться гарантией. Также потребуются документы, доказывающие, что участок получен как мера социальной поддержки.

Налоговые льготы

Семьи с двумя и более детьми могут не платить НДФЛ при продаже жилья для приобретения более подходящего жилого помещения (п. 2.1 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ).

Ранее льгота распространялась только на семьи с несовершеннолетними детьми или детьми до 24 лет, обучающимися по очной форме. С 2026 года воспользоваться ею могут также семьи с детьми, признанными судом недееспособными независимо от возраста, и семьи, в которых ребенок родился после продажи жилья, но не позднее 30 апреля следующего календарного года (подп. «б» п. 38 ст. 2 Федерального закона от 28 ноября 2025 г. № 425-ФЗ).

Еще установили, что новое жилье должно превосходить старое жилое помещение либо по площади, либо по кадастровой стоимости. Ранее требовалось превышение по площади (подп. «б» п. 38 ст. 2 Федеральный закон от 28 ноября 2025 г. № 425-ФЗ).

Совет семьям. Перед продажей жилья проверьте, соблюдаются ли все условия предоставления льготы. В частности, сравните площадь и кадастровую стоимость продаваемого и приобретаемого помещений. Например, если вы продали квартиру площадью 70 кв. м и купили квартиру площадью 60 кв. м, но с более высокой кадастровой стоимостью, право на льготу сохранится при соблюдении остальных условий, предусмотренных п. 2.1 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ.

Социальная газификация

До конца 2026 года продлили софинансирование расходов регионов на предоставление льготным категориям граждан субсидий, которые выделяются для покупки и установки газоиспользующего оборудования и проведения социальной газификации (Постановление Правительства РФ от 29 декабря 2025 г. № 2205).

Правила предоставления субсидий описаны в Постановлении Правительства РФ от 15 апреля 2014 г. № 321.

В частности, поучаствовать в программе могут ветераны и инвалиды войны, участники СВО, инвалиды, многодетные семьи, малоимущие граждане. Для этого в регионе должен быть принят акт, устанавливающий в том числе сумму выплаты и требования к документам, которые необходимо предоставить гражданам.

Временные правила передачи квартир в новостройках

Установили особый порядок передачи объектов долевого строительства в 2026 году (Постановление Правительства РФ от 30 декабря 2025 г. № 2226).

Застройщик по соглашению с дольщиком может изменить дату передачи квартиры без корректировки сроков по всему дому. Дату допустимо менять только после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и без внесения изменений в проектную декларацию.

Застройщик вправе направить сообщение о завершении строительства дома или предложение об изменении договора на адрес электронной почты дольщика. Имейл или иной способ уведомления должны быть предусмотрены договором. Сообщение обязательно подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью.

При наличии существенных нарушений качества или разногласий из-за перечня недостатков стороны обязаны организовать осмотр объекта с привлечением специалиста. Порядок прописан в Постановлении Правительства РФ от 29 декабря 2023 г. № 2380 и остался неизменным.

К слову, до 31 декабря 2026 г. отсрочили выплату застройщиками финансовых санкций. При этом мораторий на начисление неустойки закончился, т.е. дольщики могут требовать с застройщиков пени, штрафы и прочие санкции (Постановление Правительства РФ от 30 декабря 2025 г. № 2227).

Советы дольщикам. Внимательно читайте письма от застройщика. Помните, что вам не могут навязать перенос срока передачи квартиры. А при обнаружении недостатков не отказывайтесь от привлечения специалиста и строго соблюдайте процедуру осмотра помещений, чтобы ваши требования были юридически безупречны.

Жилищные сбережения и ипотечные каникулы

С 1 сентября 2026 г. при рождении либо усыновлении второго или последующих детей семьи вправе оформить отсрочку по ипотеке независимо от своего финансового состояния (Федеральный закон от 4 июля 2026 г. № 229-ФЗ).

С 1 января 2027 г. граждане смогут заключить договор жилищных сбережений и направлять средства прямиком на покупку недвижимости (Федеральный закон от 4 июля 2026 г. № 230-ФЗ).

Сведения из Единого государственного реестра недвижимости

Обновили порядок внесения платы за предоставление сведений из ЕГРН. Теперь на оплату отводится 14 дней вместо недели. Сама процедура осталась прежней: заявитель направляет запрос, получает идентификатор начисления и затем производит оплату (Приказ Росреестра от 25 февраля 2026 г. № П/0101/26).

Для компаний подорожала электронная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости – с 1400 до 1640 руб. (Приказ Росреестра от 11 марта 2026 г. № П/0117/26).

Совет собственникам. Внимательно выбирайте вид выписки из ЕГРН и не откладывайте ее оформление, если документ требуется для сделки или судебного разбирательства.

Собственники недвижимости могут бесплатно заказать онлайн-выписку из ЕГРН через портал Госуслуги. Документ придет в личный кабинет в течение нескольких минут. В выписке указываются, в частности, сведения о правообладателе и основные характеристики объекта. При этом она не содержит планов и схем.

Обязанности риелторов

Кристина Звездина, адвокат, основатель юридической компании IntegraLaw:

Уточнили, что агентства недвижимости, частные риелторы и прочие посредники обязаны сообщать в Росфинмониторинг о сделках купли-продажи недвижимого имущества на сумму свыше 5 млн руб. Для кредитных организаций сумму увеличили до 75 млн руб. (Приказ Росфинмониторинга от 26 января 2026 г. № 13).

Изначально по закону этот порог не может быть меньше 5 млн руб. А лимиты по видам организаций устанавливает Росфинмониторинг (п. 1.1 ст. 6 Федерального закона от 7 августа 2001 г. № 115-ФЗ).

Многие риелторы решили, что у них появились новые обязанности. Но это не так. Посредники по сделкам с недвижимостью уже давно должны соблюдать требования законодательства о противодействии легализации преступных доходов.

Подробные разъяснения по этой теме дал Росфинмониторинг в Письмо от 12 мая 2021 г. № 62 и сообщении от 6 марта 2026 г.

Советы посредникам. Пересмотрите правила внутреннего контроля и назначьте сотрудника, ответственного за их исполнение. Заложите в организационные траты расходы на сопровождение личного кабинета Росфинмониторинга и сдачу отчетности. Ну а если вы не можете разобраться, считаетесь ли посредником и какие требования должны выполнять, обратитесь за консультацией к специалисту.

Приостановка регистрации прав на недвижимость

С 1 января 2026 г. решение о приостановлении госрегистрации прав на недвижимость разрешено обжаловать во внесудебном порядке через апелляционную комиссию Росреестра. На подачу заявления дается 15 рабочих дней со дня принятия решения. Жалобу можно передать лично либо отправить по почте или онлайн. Апелляционная комиссия рассматривает заявление в течение 15 рабочих дней со дня его регистрации и уведомляет заявителя о результате (Федеральный закон от 22 июля 2024 г. № 207-ФЗ).

Порядок работы апелляционных комиссий обозначен в Приказе Росреестра от 1 июля 2025 г. № П/0237/25. Их перечень и контакты Росреестр публикует на своем сайте.

Советы приобретателям недвижимости. Внимательно перечитайте решение о приостановке регистрации прав и сверьтесь с документами, чтобы разобраться, кто ошибся – регистратор или вы.

Обычно во внесудебной жалобе есть смысл, если приостановка связана с полномочиями представителя, содержанием документов, описанием объекта, техническими неточностями или оценкой предоставленных сведений. Если спор касается подлинности документов, прав на недвижимость, разногласий между несколькими претендентами или иных сложных обстоятельств, то лучше подумать о судебных перспективах.

Во внесудебной жалобе точно не стоит переходить на эмоции. Емко расскажите, почему приостановка незаконна и какие доказательства это подтверждают. Общие фразы вроде «Росреестр совершил ошибку» или «нарушены мои законные интересы» чаще не помогают.

Отказ апелляционной комиссии не лишает права на обращение в суд. Поэтому сразу собирайте документы так, чтобы их можно было использовать в судебном процессе. В частности, сохраните переписку и подтверждение подачи жалобы. Например, если отправили заявление Почтой России, то у вас должны остаться чек, опись вложения и уведомление о вручении.

Приватизация недвижимости

С 10 июня 2026 г. срок давности по искам об истребовании имущества, которое получено с нарушением законодательства о приватизации, не может превышать 10 лет со дня нарушения права. Для таких требований действует общий трехгодичный срок исковой давности, который исчисляется согласно ст. 200 Гражданского кодекса РФ (Федеральный закон от 10 июня 2026 г. № 167-ФЗ).

В последние годы суды рассмотрели немало дел по деприватизации. Прокуратура и иные органы выявляли, что много лет назад при приватизации был нарушен закон, и подавали иски об изъятии имущества. В результате суды прекращали право собственности участников приватизации, а порой и право последующих приобретателей. Поправки призваны защитить добросовестных покупателей недвижимости и минимизировать их опасения.

Новые гарантии для участников СВО

Если в период участия в СВО истек срок действия договора аренды или договора безвозмездного пользования государственным или муниципальным земельным участком, такой договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Возобновление договора возможно только при условии, что после прекращения его действия участок не предоставили другому лицу (Федеральный закон от 25 мая 2026 г. № 159-ФЗ).

Виды разрешенного использования земли

Закрепили понятие вида разрешенного использования (ВРИ) для земельных участков. Установили, что назначение зданий и сооружений должно соответствовать ВРИ земли за рядом исключений (Федеральный закон от 31 июля 2025 г. № 295-ФЗ).

Советы гражданам. Сверьте фактическое использование своего участка с его ВРИ согласно выписке из ЕГРН. Есть расхождения – поменяйте ВРИ или подход к распоряжению землей, чтобы исключить риск привлечения к административной ответственности и изъятия участка (ст. 8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях, ст. 284–286 Гражданского кодекса РФ).

Вы вправе самостоятельно определить ВРИ. Основные и вспомогательные ВРИ из установленных регламентами можно выбрать без дополнительных разрешений и согласований (п. 1 ст. 14.4 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ)).

И помните, что не запрещено размещать на участке без изменения его ВРИ некапитальные строения, например ограждения, бытовки, навесы и проч. (подп. 4 п. 4 ст. 14.3 ЗК РФ).

Советы бизнесу. Изучите договор аренды публичной земли. У арендатора нет права самостоятельно менять ВРИ участка, кроме случаев комплексного развития территории (п. 3 ст. 14.4 ЗК РФ). Если фактическое использование земли не соответствует ВРИ, то необходимо вносить изменения в договор.

До старта проекта проанализируйте документы по планировке территории. Именно такая документация определяет допустимый ВРИ в некоторых случаях, например для особых экономических зон, территорий опережающего развития и пр. (п. 5 ст. 14.2, п. 6 ст. 14.4 ЗК РФ).

Следите за лимитами на вспомогательные ВРИ. В градрегламенте может быть установлен предельный процент площади участка, которую разрешено задействовать с учетом вспомогательных ВРИ (ч. 1.2 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ).

Инициируйте аукцион под нужный ВРИ. Теперь заинтересованное лицо может предложить органу власти выставить участок на аукцион с конкретным ВРИ из предусмотренных регламентом (п. 11 ст. 14.4 ЗК РФ).

Имейте в виду, что правообладатели земель сельхозназначения меняют ВРИ только на основании решения исполнительного органа субъекта РФ. Исключение – случай, когда для участка установлен градрегламент. Такой порядок действует до принятия специального закона (ч. 13 ст. 16 Федерального закона от 31 июля 2025 г. № 295-ФЗ).

Новый ГОСТ по отделке

Утвердили ГОСТ Р 72509-2026 по отделке. Он вводит требования к штукатурке и покраске стен, устройству полов и потолков, облицовке, поклейке обоев и другим видам отделочных работ в жилых домах, бизнес-центрах, гостиницах и прочих зданиях, а также определяет, как выявлять недостатки.

Установлены 8 классов отделки. При этом к жилым помещениям применяются только классы 1–6. Чем ниже номер класса, тем выше качество.

Например, после малярных работ 1–3-го классов на окрашенных водно-дисперсионными красками поверхностях не допускаются полосы, пятна, подтеки, брызги и исправления. При 4-м классе малярных работ такие недостатки могут занимать не более 0,025% общей площади отделочного покрытия, при 5-м классе – не более 0,05%, а при 6-м классе – не более 0,075%.

ГОСТ добровольный. Он становится обязательным, только если на него дана ссылка в договоре, проектной декларации или техническом задании.

В договорах могут быть отсылки к ГОСТу или стандарту застройщика. Это разные документы, и требования к их применению предъявляются разные.

Советы дольщикам. Проверьте, есть ли ссылка на ГОСТ в договоре долевого участия в строительстве или проектной декларации. Если нет – потребовать от застройщика качества отделки по ГОСТу не получится.

Когда можно сослаться на ГОСТ в договоре, обязательно уточните, какому классу будет соответствовать отделка помещений. Во избежание спора пропишите конкретный класс, а не диапазон. Полу, потолку и стенам можно присвоить разные классы отделки.

Советы заказчикам подрядных работ. Сошлитесь в договоре на ГОСТ, чтобы сделать его обязательным для подрядчика.

Вместе с тем лучше не усложнять базу договора, а вынести необходимые требования в приложение. И не переписывайте весь ГОСТ, укажите только важные параметры. Например, «штукатурка стен: отклонение от вертикали (до 3 м) – не более 6 мм; неровности при проверке двухметровой рейкой – не более 2 шт. глубиной до 4 мм на 4 кв. м».

Прописывайте конкретный класс отделки для каждого вида работ. Например, не «4–6-й классы», а «5-й класс». Скорее при указании диапазона подрядчик выполнит работы по наименее строгому классу. Четкие формулировки помогут избежать разночтений.

Определите, кто и как проведет проверку работ (например, с использованием каких инструментов), где будет зафиксирован ее итог (например, подойдет акт с фототаблицей).  

Увеличение участка через перераспределение земли

Упростили порядок перераспределения земель (Федеральный закон от 30 января 2026 г. № 12-ФЗ).

Теперь перераспределение частных участков с публичными землями допускается в целях приведения участка в соответствие с требованиями ст. 11.9 ЗК РФ, а не только для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ и чересполосицы. Перераспределение возможно на основании схемы расположения земельного участка. Лимит на увеличение площади – не более 1000 кв. м при отсутствии проекта межевания.

Советы землепользователям. Для перераспределения земли подайте заявление вместе со схемой расположения участка и прочими документами. При положительном рассмотрении вам направят решение об утверждении схемы. Далее нужно организовать кадастровые работы по учету участков, образуемых путем перераспределения. По итогу вам передадут на подписание соглашение о перераспределении, в котором будет указан размер платы за увеличение площади.

Плата за аренду публичной земли

Скорректировали правила определения платы за аренду государственных и муниципальных земельных участков. В частности, при аренде федеральной земли без торгов сумма назначается исходя из кадастровой стоимости участка (Постановление Правительства РФ от 1 декабря 2025 г. № 1974).

Утвердили методические рекомендации по применению основных принципов определения платы при аренде государственных и муниципальных земель (Приказ Росреестра от 31 октября 2025 г. № П/0398/25).

Совет арендаторам. Проверьте правильность определения арендной платы, в том числе методику расчета и применяемые принципы. Зачастую органы используют неверные ставки, ошибочно устанавливают начало и конец начисления арендной платы, не учитывают очередность погашения требований при образовании долга.

Освоение земли

Собственники садовых и огородных участков должны приступить к использованию земли со дня приобретения права на нее, а если требуется освоение – не позднее 3 лет (ст. 85.1 ЗК РФ).

Перечень мероприятий по приведению участков в пригодное состояние и признаки их неиспользования определены Распоряжением Правительства РФ от 24 апреля 2025 г. № 1021-р и Постановлением Правительства РФ от 31 мая 2025 г. № 826.

С 1 марта 2026 г. правообладатели земельных участков всех категорий обязаны бороться с инвазивными (чужеродными) растениями, перечни которых устанавливают субъекты РФ.

Обычно в перечнях инвазивных растений фигурирует борщевик. В 2026 году он исключен из списка растений, наличие которых учитывается в качестве признака неиспользования земель сельхозназначения. То есть участок не изымут как запущенный лишь из-за нескольких зонтиков борщевика. Такое возможно, только если контролирующий орган не найдет на участке следы хозяйственной деятельности, в том числе обнаружит заросли сорняков (Постановление Правительства РФ от 7 марта 2026 г. № 251, информация Росреестра от 21 июля 2026 г.).

Советы землепользователям. Распоряжайтесь землей в соответствии с ВРИ и целевым назначением. Своевременно застраивайте участок и сносите разрушенные объекты, не допускайте зарастания сорняками и захламления. При проведении проверки активно взаимодействуйте с надзорным органом и оперативно устраняйте нарушения.

Источник: advgazeta