Справедливый раздел совместно нажитого: Ипотечное жилье
По этой теме поступает достаточно большое количество вопросов, поэтому мы выделили ее в отдельный блог.
Производя раздел ипотечной недвижимости необходимо понимать, что он производится дифференцировано – раздел самого недвижимого имущества и раздел обязательств по его оплате.
Все оплаты, произведённые в счёт погашения ипотечного кредита, являются общими семейными, вне зависимости от того, кто конкретно заработал или вносил денежные средства в счёт оплаты, они являются совместно нажитым имуществом, если только денежные средства не были унаследованы или подарены.
Равно как и сам объект, который также является совместно нажитыми имуществом, за исключением части его стоимости, оплаченной материнским капиталом, если такой был вложен.
Так вот, для того чтобы разделить между супругами объект недвижимости, купленный в ипотеку с материнским капиталом, сначала потребуется выделить доли детей, как и положено, по общим правилам использования маткапитала. Я знаю, что большинство этого никогда не делает, потому что эту часть обязанностей, как правило, мы проводим перед какой-то грядущий сделкой, то есть вспоминают об этом все только тогда, когда попали в тупик. Поэтому повторяю, что для раздела имущества необходимо сначала выделить доли детей в этом имуществе.
Потом уже мы приступаем к разделу объекта недвижимости и доказываем кто и на что может претендовать. То есть, по общему правилу все общее, но если один из супругов вложил деньги от продажи унаследованного имущества, то это уже только его часть, а значит он может претендовать на долю больше, чем половина. То есть, рассматриваются все вложения, которые проверяются на совместность, а далее определяются доли. Также взвешивается все остальное имущество, так как часто, чтобы не делить его в натуре на доли, мы рассчитываем сторонам варианты, при которых они остаются при своих интересах, путем перераспределения имущества целыми единицами в равных стоимостных диапазонах.
Развод не прекращает обязательств супругов перед банком, банк по своему усмотрению вправе предъявить требования к любому из супругов, участвующему в сделке - солидарная ответственность, напоминаю, это когда взыскивается с того, у кого первого нашли, без признаков пропорциональности, в том числе за счёт имущества, приобретённого любым из супругов в браке, если раздел имущества не производился официально.
После расторжения брака, само недвижимое имущество подлежит разделу по общим правилам, то есть в стандарте пополам, и оставшиеся выплаты по ипотеке, также подлежат аналогичному разделу, в стандарте - пополам.
Если один из супругов после развода поторопился погасить ипотеку, то это не значит, что он получит в собственность все имущество, ему также будет полагаться только половина, а сумму, оплаченную за второго супруга, он вправе потребовать к возмещению.
Входя в процедуру раздела ипотечного имущества, один супруг вправе требовать от другого либо половину объекта, но тогда он принимает на себя и половину обязательств по оплате оставшейся части ипотеки, либо требовать половину уже выплаченной части с возложением обязанности по внесению остатка платежей на второго супруга, но тогда он отказывается претендовать на половину самого объекта.
Важный момент, что в процессе раздела ипотечного имущества нельзя списывать со счетов мнения банка, практически все юридически значимые действия, связанные с ипотечным договором, должны производиться с согласия банка.
Ещё один вопрос, который достаточно часто задают наши доверители, вот разделили квартиру – есть доля у одной стороны, есть доля у другой стороны, может ли один владелец доли продать её без ведома другой стороны? Отвечаем: нет это невозможно, так как, если один владелец решил продать её, то он обязан в первую очередь предложить её к покупке владельцу второй доли. Помимо этого, данная сделка оформляется нотариально с уведомлением второго собственника. Поэтому без ведома такую сделку провернуть невозможно.
Ничто не случается по волшебству, каждый вопрос должен быть отработан, ведь у каждого действия есть последствия, столкновение с которыми неизбежно. И помните, мы не разрушаем семьи, не поощряем разводы, но мы можем сделать так, чтобы неизбежное стало правильно и выгодно обрамлено!
Член Ассоциации юристов России, директор юридической компании «ОВВИ-Либра», Иноземцева Ольга Юрьевна
Тел. +7 (952) 518-72-27; +7 (902) 614 62-86, ВК: https://vk.com/ovvi_libra
