Делаем арендный бизнес безопасным - составляем договор, чтобы защитить свои интересы. Секреты юристов

В этой статье я не буду рассуждать о теории, праве, мнении высших судов. Я постараюсь дать для вас именно практикум, разобрав стандартный договор аренды по деталям, сложив их в некий план.

1. Стороны. 

Это та самая часть, в самом начале, которая называется «преамбула», и которую очень редко читают. На неё стоит обратить внимание. Необходимо проверить, кто подписывает договор – правомочность стороны к подписанию, то есть убедиться, что перед вами сидит тот же собственник, что и написан в этой части договора или, если договор подписывается доверенным лицом от собственника, то обязательно необходимо изучить доверенность, прочитать внимательно весь этот мелкий текст, убедиться, что этот человек вправе вступать от имени собственника в арендные правоотношения. Этот момент касается как случаев, когда стороной является физическое лицо, так и случаев, когда стороной является юридическое лицо, необходимо проверить правоустанавливающие документы, на основании которых он действует.

2. Предмет.

Кто с кем собрался, разобрались, теперь определим по поводу чего будем договариваться – предмет договора аренды. Нас больше интересует не предмет, он стандартный, а объект недвижимости, в отношении которого данные отношения устанавливаются. Необходимо четко идентифицировать помещение, которое будет передаваться в аренду. В том числе, прописать в договоре его адрес, кадастровый номер, площадь. 

Также, сегодня очень актуален вопрос по регистрации адреса в ФИАС. Последний год служба ФНС отказывает в регистрации юридических лиц по адресам, отсутствующим в данном реестре. Как правило, мы сталкиваемся с тем, что дом в него внесен, а номер помещения нет. Если для коммерческих организаций есть определённый порядок действий, при котором адрес компании возможно зарегистрировать и параллельно внести номер помещения в реестр, то для некоммерческих организаций это становится проблемой. Регистрация по такому адресу невозможно. В этом случае, нужно сначала внести адрес в ФИАС, а только потом зарегистрировать некоммерческую организацию.

3. Срок.

От выписки и  проверки права собственности, ограничений, мы плавно переходим к следующему разделу - срок действия договора аренды.

Наверняка, все уже давно привыкли к сроку равному 11 месяцев, все знают, что это делается для избежания процедуры регистрации договора аренды в Росреестре. Удобнее для всех, казалось бы, да и уже привычно. Я задала вопрос своему доверителю, знает ли он зачем это делает. Он, конечно же, ответил - избежать регистрации договора. Тогда я поинтересовалась, а в чем сложность и в чем негативные последствия такой регистрации, и тут наступило неловкое молчание. И тут стало понятно, что большинство участников сами не до конца понимают - для чего они это делают. Ведь раньше это делалось для того, чтобы избежать налогообложения. Сейчас большинство занимающихся арендным бизнесом зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей, платят свои взносы и проценты. А деньги получают по безналу. Тогда в чем смысл? Получается, что плюсы минимальные. Просто все так привыкли, мало кто задумывается зачем это сейчас нужно.

4. Акт приема-передачи

Это документ, приложение к договору, в нём уделяют внимание, как правило, количеству ключей, передаваемых вместе с объектом и показания приборов учёта. При подписании акта необходимо обязательно сверить показания и проверить пломбы на самих приборах. У нас в работе была практика с возбуждением уголовного дела из-за отсутствия таких пломб, поэтому необходимо проявить ответственность в этом отношении. Для стандартного помещения этого достаточно. 

Но если в вашем объекте недвижимости на стене имеется очень дорогая итальянская штукатурка, иные «художества», элементы встраиваемой мебели и иные ценности, то это всё необходимо в обязательном порядке указывать в акте приема-передачи. Обои высоко ценовой категории требуют отдельного указания в документах с целью корректного учета их стоимости. В противном случае, как говорится – «случись что», будет сложнее доказать размер убытков.

В договоре можно прописать множество дополнительных условий и пунктов, от разграничения ответственности за пожарную безопасность до порядка проведения текущего или капитального ремонта. Не рекомендуем использовать готовые шаблоны договоров, в том числе с сомнительных сайтов, так как документ должен учитывать индивидуальные особенности объекта, интересы сторон.