Юридические тонкости найма квартиры: контролируем исполнение договора и надлежащее содержание имущества
Продолжаю раскрывать тему, связанную с заключением договором найма. В сегодняшней статье рассмотри часто встречающиеся проблемы при его исполнении. Первое, на что хочу обратить внимание, это:
Оплаты в рамках договора и новые реквизиты.
В этом виде правоотношений и на этом моменте могут возникнуть сложности. Многие продолжают передавать оплату наличными и без какого-либо подтверждения – ни расписки, ни реестра, ничего. Как потом доказать, что эти деньги передавались? Практически никак! Поэтому фиксируйте, уж пусть не распиской, а сообщениями в мессенджере, небольшими реестрами, электронной почтой, на юридическом языке это называется «деловая переписка, подтверждающая реальность исполнения договорных отношений».
Передача денежных средств путем безналичного перечисления всегда оставляет за собой цифровой след – это гарантия и безопасность. Здесь могу порекомендовать: при перечислении суммы указывать назначение платежа, номер договора и дату или фразу «аренда за такой-то месяц».
И важный момент – реквизиты. Оплачивайте только по тем реквизитам, которые прописаны в договоре. Если вам говорят перевести деньги на другие реквизиты, то просите письменное уведомление, пусть даже не дополнительным соглашением, а просто сообщением, то есть «прошу оплату по договору найма, номер и дата, произвести по таким-то реквизитам».
Чистота в квартире.
С учетом существующей конкуренции, наймодатели стараются максимально, в силу имеющихся финансовых возможностей, привести квартиру в порядок и как можно красивее её сфотографировать, чтобы скорее сдать. А наниматели, в силу своих «внутренних представлений» в большинстве случаев съезжают и их абсолютно не беспокоит, что они оставляют за собой. Если в договоре не прописать условие по уборке помещения перед подписанием акта приема-сдачи, то и придраться к такому беспорядку становится все сложнее. Поэтому и грязный, в застарелом жире кухонный гарнитур не может являться поводом для того, чтобы не принять возвращаемые помещения. Это же правило касается и приема помещения у наймодателя – если в акте не оговорить, что помещение передано в ненадлежащем состоянии, то и получить компенсацию за заказанную уборку будет проблематично.
Как с этим бороться? В договоре найма прописываем обязанность уборки помещения до и после найма, как это будет сделано не имеет значения – сам наниматель/наймодатель будет приводить всё в порядок или прибегнет к услугам клининга.
Также важно отметить, что согласно законодательству, если по окончании срока найма помещение сдается в плохом состоянии или грязная, наймодатель вправе удержать обеспечительный платеж в качестве компенсации за убытки, связанные с ненадлежащим состоянием квартиры при возврате.
Депозит и штрафы
Одним из самых удобных инструментов для обеспечения безопасности своего имущества перед нанимателями или арендаторами становится обеспечительный платеж или депозит, как его теперь называют. Единственный его минус заключается только в одном - если наймодатель периодически не контролирует нанимателя, то ситуация может усугубиться настолько, что обеспечительного платежа просто не хватит на все убытки.
Интересный, но очень отпугивающий инструмент – штрафы. Как только стороны видят это слово в договоре у всех происходит деморализация. Наймодатель не хочет их применять, потому что не хочет заморачиваться. Наниматель не хочет дополнительный меры ответственности.
Но я однозначно рекомендую такой инструмент к использованию. Если я, как наниматель, не планирую устраивать хулиганские вечеринки, заводить в тайне собаку или ещё какое-то домашнее животное, не преследую цель довести всех соседей до сумасшествия или курить в спальне, не вставая с кровати, то меня и ответственность в виде штрафа за совершение таких действий не напрягает. Договор, содержащий такие условия, меня устроит.
Таким образом, если наймодатель устанавливает подобные требования, это говорит о бережном отношении к своему имуществу, а согласие нанимателя – о его надежности и ответственности.
В договоре можно прописать множество дополнительных условий и пунктов, от разграничения ответственности за пожарную безопасность до порядка проведения текущего или капитального ремонта.
Для надлежащего оформления документов, рекомендую обратиться к квалифицированной юридической помощи. Специалист не только составит или проверит договор, но и обозначит риски, если какие-то условия окажутся для Вас как минимум невыгодными, а максимум – возложат не вполне обоснованные обязательства.
Член Ассоциации юристов России, директор юридической компании «ОВВИ-Либра», Иноземцева Ольга Юрьевна
Тел. +7 (952) 518-72-27; +7 (902) 614 62-86
